2020上海学区房攻略(民办摇号新政下)

2020年5月9日 作者 奇先生 0

很有意思, 继2019年中信建投证券发布了上海地区升学体系及升学政策研究报告,2020也就是今年年国金证券的研究院也发布了2020年民办摇号新政下上海学区房的研究报告。证券公司关注研究学区房说明这个学区房的热度和含金量很高啊,打算在魔都砸重金买学区房的家长朋友们可以看看。 本文截取部分内容, 有兴趣的朋友请扫码关注FAMI学堂公众号回复2020学区房获取完整报告。

民办摇号政策下,公办学校的地位会显著提升。 学区房是当下进入上海优秀公办学校的敲门砖,优秀公办学校的对口学区房也必将水涨船高。

①民办摇号政策下,整个民办公办初中/小学格局都会发生很大变化

过去二十年,民办初中因为其:①筛选生源能力,②派系关系,使得部分民办初中越来越强。 民办摇号政策会彻底颠覆这两点,未来民办/公办的初中/小学格局都会发生很大变化。

②以后上好学校都要凭运气了吗?错。“好学校”很可能会变了

过去二十年,上海的民办初中,明显强于公办初中,所以之前很多“好学校”是民办初中。 而现在民办初中摇号入学推行之后,上“民办学校”确实是不确定性的了,要凭运气了。但是,以后的 “好学校”,会不会就不是以前那一批了?而会换一批?完全有可能。以前认为是“牛校”的一些民办 初中,可能未来就会不如从前,而以前认为“中等偏上”的一些公办学校,未来可能会持续增强。

③“好学校”的定义在变,一流生源会流向公办学校

以前民办初中因为其筛选特色和派系关系,吸收着最一流的生源。现在一个非常重要的变化是,“好学 生”其实并不喜欢“拼运气”,而是喜欢“确定性”。在确定性发生剧变的时候,大部分优秀生源,若 有还不错的公办学校对口,是不会冒风险,参加完全不确定性的民办摇号的。 就导致一种“主动选择”,即相当大比例的优秀生源,因为重视教育,是有一个还不错的对口公办保底 的,这种情况下就直接规避风险选择公办而根本就不参加摇号了。所以未来对于一些民办初中名校来说, 参与摇号的本身生源池子里,就不包含很多优秀生源了。总而言之,一流生源会流向公办学校。

④公办学校因为其稳定性会更受欢迎,学区房的重要性提升

公办学校不是“摇号入学”。公办学校是按照户籍情况和入户年限排队的,是“有序”的。其入学是具 有稳定性&确定性的,其稳定性使得上海地区公办初中未来更受欢迎几乎是必然之势,学区房重要性提升。

⑤“小升初上民办”的模式剧变,学区房需要有“初中学区”

以前对于一个小学的衡量标准是,“其有较多学生能上民办名校”,俗称“择校率”。不论民办小学还是 公办小学,都认可这个,这一点现在完全变了。现在学区房,核心价值在于其“对口公办初中”,以后讨 论“上海学区房”,更重要的是看“初中学区”(九年一贯制也是同一个道理,初中更确定)。

总结一句话:2020年之后,上海学区房的重要性提升—但需要能够对口初中学区的学区

2020年之后,上海学区房的重要性提升 但过去的学区房,主要是针对小学的学区房(目标是考名校民办初中) 未来的学区房,更多指的是对口还不错的初中的学区房,九年一贯制稳定性更强 不管未来怎么变,“就近”是不变的原则,对口生源地素质是最重要的考量之一

“民办摇号”政策逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局

“民办摇号”政策从逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局

过去20年,上海民办初中的迅速变强,这是建立在①原来民办学校可以自由筛选生源, 而公办学校不行,②自主招生派系优势明显,如原来上中60%都是自主招生。

现在这两点都变了,第一,民办摇号政策,使得民办学校不能筛选生源了,完全随机 化的生源。第二,2018年发布的中考改革政策,使得未来自主招生的比例大幅压缩, 对于四校(基本上都是零志愿录取),自主招生比例从原来的60%被压缩至15%。

那么未来部分民办名校初中学校的生源也好,派系优势也好,被极大程度的压缩了。 之前民办名校初中,垄断优秀生源的格局,在2020年这一年彻底转变了。

而很多优秀生源,因为规避风险和不确定性,其实根本就不参加民办摇号了。所以上 海民办初中迎来的,不仅仅是“摇号导致生源的随机性”,而且是“很多优秀生源根 本就不参加摇号了”,参与摇号的池子本身也有影响。

5 过去二十年来,上海民办学校越来越强的原因

①可筛选的优势很显著

资料来源:上海教委,国金证券研究所绘制

对于上海这样的一线城市,过去适龄学龄人口是显著增长的,上海的出生人口从2000年的 8.5万人提升到2016年的22万人,而相应的初中数量却几乎没有增长。势必导致筛选成为重 要的优势。

把一个学生从600分培养到650分是挺不容易的一件事,但是直接招650分学生却是相对容 易的事。但是大部分家长并不关心650分是怎么来的,只关心650分本身,导致头部学校通 过筛选,使得生源越来越强,形成正反馈,马太效应凸显。

而这样的格局在广大人口流入的一二线城市中,是非常普遍的,不是仅仅是上海。其他二 线城市有很多“XX大学附中”(初中),这种学校通常可以理解为民办初中(或可筛选初 中),这些学校通常由“XX大学投资集团”投建,本质上是企业投建而非财政,可以自由 筛选且不受学区房分配。核心是“筛选能力”。

学籍对口与户籍对口很重要

学籍对口和户籍对口,都是指“公办学校小升初”,和幼升小无关,和民办也无关。

户籍对口——代表:浦东,闵行,宝山,嘉定,金山,奉贤,青浦,松江,崇明

户籍对口的意思是:在小升初的时候,该区公办初中看的是户籍所在地,按照孩子户籍所在地(及入户时 间)来决定孩子的对口初中。户籍对口的特点是,小学可以在别的学校上,甚至别的区上,户籍在该初中 对口小区,就可以上该公办初中。也决定了浦东等区可以通过买房入户的方式,来给小学的孩子换初中。

学籍对口——代表:杨浦,静安,黄浦,普陀,虹口

学籍对口的意思是,在小升初的时候,该区公办初中,是根据孩子小学的学籍(在哪里上学),来决定孩 子的对口初中。学籍对口的特点是,要上该区公办初中,基本上需要在该区的对口小学上学才行。也决定 了,该区学区房需要从幼儿园就开始买。孩子小学以后想通过买该区学区房来上该区公办初中,比较难。

学籍+户籍对口——代表:徐汇

徐汇区的公办初中要求比较高,部分热门的公办初中,既要求学籍在对口小学,也要求户籍在对口小区。 其实也算是一种学籍对口,因为在该区上初中,需要小学在对口小学,但比一般学籍对口的区要求更高。 而且徐汇区的公办学区,也有多对多的情况,并且官方文件只公布居委,非常之复杂,不确定性很高。

多对多分配——长宁

长宁是最有意思的。长宁小升初过程中,是高度不确定性的。小学和初中是多对多的对应关系。比如5个小 学,对应5个初中,小学在哪边,并不能确定初中在哪里上。所以长宁几乎没有“学区房”的概念。

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